La clave del análisis radica en discernir si la reforma altera normas sustantivas con aplicación nacional o normas procesales que quedan supeditadas a los códigos y tribunales de cada jurisdicción.
Mariano Bär, abogado constitucionalista, nos comentó que este asunto debe examinarse a partir del reparto de competencias estipulado por la Constitución Nacional. “La explicación a esto que dije tiene una base constitucional. Cuando las provincias argentinas se constituyeron como Nación, delegaron en el gobierno federal la potestad de dictar los códigos o leyes de fondo”, sostuvo.
Este proceso de delegación está expresado en el artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional, que establece que la aplicación de esas normas corresponde a los tribunales federales o provinciales, según la jurisdicción que corresponda al caso en cuestión.
Este mismo artículo otorga al Congreso la capacidad de legislar sobre los códigos que rigen diversas áreas, pero deja claro que deben respetarse las jurisdicciones locales. Esto implica que, si bien la ley nacional puede establecer principios generales sobre temas como la propiedad y los contratos, su aplicación concreta queda a cargo de los tribunales provinciales o federales, dependiendo del conflicto específico.
Bär hace una distinción entre las normas de fondo y aquellas que regulan los procedimientos judiciales. “Lo que las provincias no delegaron fueron los códigos de forma, es decir, los procesales. Esa potestad la conservaron para sí y, en virtud del artículo 121 de la Constitución, las provincias retienen todo el poder no delegado al gobierno federal”, explicó.
El artículo 121 establece que las provincias conservan todo el poder no delegado, incluyendo la organización de sus tribunales y la regulación de los procesos judiciales.
Uno de los aspectos más destacados del proyecto es el mecanismo propuesto para acelerar los procesos de desalojo. No obstante, el desalojo implica no solo el derecho del propietario a recuperar un inmueble, sino que también requiere de un procedimiento judicial específico. “El juicio de desalojo es, precisamente, un procedimiento. Regula cómo se tramita el desalojo, pero no el derecho de fondo que se discute en estos juicios. Por eso su reglamentación es, en principio, competencia de cada provincia”, subraya Bär.
La diferencia es significativa; el Congreso puede legislar sobre el derecho de propiedad o sobre las obligaciones que surgen de un contrato de alquiler, pero no puede imponer un mismo trámite judicial en todos los tribunales del país. Cada provincia cuenta con su propio código procesal y normas específicas para llevar adelante juicios de desalojo. De este modo, una modificación del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación no reemplazaría automáticamente las normas procesales provinciales.
El abogado también aclaró que hay situaciones en las que intervienen tribunales federales. “Además, existe un Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que regula los juicios en los que el Estado nacional es parte o en los que interviene la justicia federal por razones relativas a las personas o el ámbito territorial”, precisó.
Así, la eventual implementación de un mecanismo de desalojo más ágil dependería de varios factores, incluido el tribunal competente para el caso, dado que no todos los conflictos relacionados con inmuebles están bajo la jurisdicción federal ni se someten al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
La Ciudad de Buenos Aires presenta una situación particular al contar con tribunales propios y organismos de la justicia nacional que aún no se han trasferido completamente. “Hasta la reforma constitucional de 1994, la Capital Federal no tenía autonomía y era un territorio bajo la jurisdicción directa del gobierno nacional. La reforma le otorgó un régimen de gobierno autónomo, similar en varios aspectos a una provincia, con facultades legislativas y jurisdiccionales propias”, observó Bär.
“Por ello, la Ciudad cuenta con su propio poder judicial y códigos. Sin embargo, aún no se ha completado la transferencia de la justicia nacional, y persiste una parte de la justicia que actúa en la ciudad como justicia nacional y no como justicia porteña propia, lo que ha complicado avanzar con este traspaso”, añadió.
La coexistencia de ambos sistemas judiciales impacta especialmente en los conflictos derivados de contratos de alquiler. “Los conflictos por alquileres en la Ciudad de Buenos Aires todavía se resolvían ante la justicia nacional, por lo que se aplica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que es donde se propone modificar el mecanismo de desalojo exprés”, destacó el constitucionalista.
“Tal como está planteada la reforma, solo afecta a los procesos de desalojo que se tramitan en esa jurisdicción. En el resto del país, cada provincia tiene su propio código procesal y regulación específica para el juicio de desalojo. En consecuencia, esto no será modificado”, continuó.
Por lo tanto, el posible mecanismo de desalojo exprés se aplicaría directamente a los procesos que se tramiten bajo el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. En el resto del país, su implementación no sería inmediata, ya que dependería de los códigos procesales provinciales y de las decisiones legislativas de cada jurisdicción.
El proyecto también incluye cambios en la normativa de expropiaciones, cuya aplicación territorial se determinará según el nivel de gobierno que realice la expropiación.
La Constitución protege la inviolabilidad de la propiedad, aunque permite la expropiación por utilidad pública, sujeta a ley y con indemnización previa. En un sistema federal, esta potestad no se reserva solo al Estado nacional. “Un fenómeno similar ocurre con el régimen de expropiaciones que también se vería modificado. La potestad de expropiar no se delega exclusivamente a la Nación. Cada nivel de gobierno (nacional, provincial y, en ocasiones, municipal) ejerce esta potestad conforme a sus necesidades y a la regulación de sus respectivas constituciones y leyes”, expresó el abogado.
La Nación cuenta con su propio régimen de expropiaciones bajo la Ley 21.499, mientras que cada provincia se rige por sus propias normas. La información sobre el régimen expropiatorio nacional reconoce que tanto la Nación como las provincias tienen competencias para declarar utilidad pública dentro de sus respectivos ámbitos.
Por lo tanto, modificar la ley nacional no implica automáticamente alterar el procedimiento aplicable a una expropiación dispuesta por una provincia o un municipio. “Las modificaciones a la Ley Nacional de Expropiaciones solo afectarán a las expropiaciones impulsadas por el Estado nacional, mientras que cada provincia, con su propio régimen expropiatorio, determinará la base de cálculo de la indemnización según sus normas”, puntualizó.
Así, cualquier reforma no debería concebirse como un régimen uniforme que funcione de igual manera en todo el país. El alcance de sus disposiciones variará según la materia regulada, la parte implicada, el inmueble en cuestión y el tribunal competente.
En términos generales, las modificaciones en derechos sustantivos podrían tener un alcance nacional, mientras que los cambios en los procedimientos judiciales estarán limitados por la distribución de competencias establecida por la Constitución. En lo que respecta a desalojos, será crucial saber si el caso se tramita ante la Justicia Nacional o federal, o ante los tribunales ordinarios provinciales.
En cuanto a las expropiaciones, será necesario identificar qué nivel de gobierno dispone la medida. Si es el Estado nacional, se aplicará la Ley Nacional de Expropiaciones; si la decisión proviene de una provincia o un municipio, se deberán considerar las normas locales.
Es importante señalar que el Senado aprobó la iniciativa el 7 de agosto de 2026, con una votación de 37 a favor y 33 en contra. A partir de ello, el proyecto fue enviado a la Cámara de Diputados, por lo que aún no se ha convertido en ley.
