El siguiente paso involucra la intervención de un profesional, ya sea un arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obras, quien se encargará de elaborar el proyecto, gestionar el permiso de obra y determinar si se necesitarán intervenciones menores o si se requerirá un proceso más extenso.
“En CABA, el Código de Edificación estipula que toda vivienda debe contar, como mínimo, con un estar-comedor, un dormitorio, una cocina y un baño; en el caso de una vivienda mínima, admite un ambiente integrado que combine estar-comedor-dormitorio-cocina más baño”, explica García Malbrán. También se establecen superficies mínimas, dimensiones, altura libre y requisitos de iluminación y ventilación para los espacios habitables.
Jonathan Balbis, desarrollador de Spazios, señala que uno de los aspectos más cruciales es evaluar el potencial real del local para la reconversión. “Muchos proyectos no prosperan en esta fase inicial porque el local no cumple con los coeficientes de iluminación y ventilación exigidos por el Código de Edificación para uso residencial”, aclara. En la ciudad, la normativa establece que las áreas de permanencia requieren iluminación y ventilación hacia un espacio urbano o patio vertical, con un coeficiente de iluminación mínimo de 4,5. De este modo, un local típico en planta baja, con solo una apertura al frente y con medianeras ciegas, a menudo no puede cumplir este requisito sin incurrir en costosas o incluso imposibles modificaciones. “Si el local no soluciona la problemática de iluminación y ventilación, la reconversión no será factible, independientemente de la inversión en otros aspectos”, advierte.
Asimismo, Balbis menciona que un factor frecuentemente subestimado es que la visibilidad y el flujo peatonal, características que hacen valioso un local comercial, disminuyen su atractivo para el uso residencial. “Una unidad en planta baja con acceso directo a la vereda generalmente no se venderá con facilidad”, señala. Además, es fundamental verificar la altura libre (mínima de 2,60 m para uso residencial), la posibilidad de incorporar baño y cocina, y asegurar que se cumplan las superficies mínimas requeridas. “Solo entonces tiene sentido avanzar con un proyecto”, concluye.
Otro aspecto vital según García Malbrán es la factibilidad jurídica; si el inmueble está en propiedad horizontal, es crucial revisar el reglamento de copropiedad. “El Código Civil y Comercial exige que este reglamento determine el destino de las unidades, y su modificación requiere, en la mayoría de los casos, una mayoría agravada de dos tercios de los propietarios, lo cual debe documentarse en escritura e inscribirse en el Registro”, detalla. Posteriormente, será necesario registrar planos, obtener permisos de obra, actualizar instalaciones y, si es necesario, modificar la documentación registral o catastral, así como dar de baja o regularizar la habilitación comercial correspondiente.
“Es fundamental tener en cuenta que si el reglamento estipula que la unidad es exclusivamente comercial, ello puede acarrear problemas para alquilar, vender, asegurar o escriturar como vivienda, aunque desde el punto de vista urbanístico sea posible”, añade García Malbrán.
Balbis también enfatiza la importancia de verificar los aspectos materiales y los registros del proyecto para determinar la viabilidad de la reconversión. “Si el inmueble no cuenta con planos aprobados, se deben consultar los antecedentes en DGROC (Obras y Catastro del GCBA), y si estos no existen, proceder con una regularización de obra mediante un proyecto de modificación”, señala.
García Malbrán indica que, para arreglos menores en edificios existentes, podría ser suficiente un Aviso de Obra, pero la transformación completa de un local a vivienda generalmente requiere un Registro de Plano de Obra Civil en la etapa de proyecto, seguido de un Permiso de Ejecución de Obra Civil. El GCBA clasifica los permisos por su tamaño; la micro obra abarca hasta 50 m², aunque no todos los cambios de uso son aplicables a esta categoría. “Además, pueden ser necesarios permisos o certificaciones para instalaciones sanitarias, eléctricas, de gas, ventilación mecánica y prevención de incendios. Si el edificio está protegido o ubicado en un área especial, se requerirá visado adicional”, aclara.
Respecto a los costos, García Malbrán señala que hay una gran variabilidad dependiendo del estado inicial del local. “No es lo mismo un local que ya cuenta con baño y un buen frente que uno que sea profundo, con insuficiente ventilación u instalaciones antiguas”, afirma. Para este año, una reforma integral de baño puede costar alrededor de US$ 5500, mientras que la incorporación de una cocina se sitúa en aproximadamente US$ 6200, según datos de Reporte Inmobiliario. Así, reformar cocina y baño de dimensiones reducidas podría costar cerca de US$13.000 en el primer semestre de 2026. En general, para la reconversión total de un local pequeño o mediano en CABA, se estiman costos de intervención simple entre US$600/m² y US$900/m², sin considerar cambios estructurales o problemas de instalaciones. Cuando se trata de una intervención integral, los precios varían de US$900/m² a US$1400/m², especialmente cuando se deben rehacer baño, cocina, electricidad, pisos, cielorrasos y otros aspectos. Para situaciones complejas, los costos generalmente superan estas cifras, si implican patrimonio, estructura, gas, accesibilidad, fachada o modificaciones en el reglamento de propiedad. “A esto se suman honorarios profesionales, derechos, tasas, planos, gestoría, ajustes consorciales y una reserva mínima del 10% al 15% para imprevistos”, aclara el presidente de Camesi.
También es vital considerar los plazos de ejecución; en un proyecto simple, sin conflictos consorciales o problemas técnicos, la duración puede ser de entre tres y cinco meses. Sin embargo, si se deben modificar reglamentos de propiedad horizontal, aprobar en asamblea, involucrar a un escribano, modificar planos o tratar un inmueble con protección patrimonial, el tiempo puede extenderse a seis, nueve o incluso 12 meses. “El tiempo está determinado no solo por la obra, sino también por la documentación”, sostiene.
Finalmente, es crucial analizar la rentabilidad, que, según García Malbrán, depende de la adquisición del inmueble. “La oportunidad surge cuando hay una compra con un descuento significativo en comparación con un departamento similar y cuando el costo de conversión no reduces esa ventaja”, afirma. A continuación, agrega que “en una reconversión bien adquirida, la renta puede superar el promedio de mercado. Por ejemplo, si una unidad comparable rinde un 5,8% bruto anual, pero el inversor compra el local con un 20% de descuento en relación al valor de un departamento equivalente, la renta bruta sobre la inversión puede acercarse al 7,2%. Si, en cambio, se paga un precio elevado por el local o el costo de la obra aumenta, la rentabilidad disminuye rápidamente”, analiza.
“No todos los locales son aptos, pero los que lo son pueden convertirse en una opción muy atractiva: planta baja, acceso independiente, bajas expensas y apto para adultos mayores o alquileres temporales cumplidores de la normativa”, añade.
No obstante, subraya que la clave no radica en la compra por precio, sino en la viabilidad. “Un local barato que no pueda transformarse legalmente en vivienda puede resultar costoso. Un local bien ubicado y reconvertido correctamente puede transformar un activo comercial vacante en una unidad residencial rentable y deseable”, concluye.
Balbis, por su parte, considera que la reconversión de un local en departamento no debe ser vista como una oportunidad de renta mensual; es esencialmente un proceso de flipping, que consiste en adquirir un activo depreciado, transformarlo y volver a introducirlo en el mercado a un precio superior. “La rentabilidad debe evaluarse en función del capital total invertido al momento de la venta, no como un porcentaje anual de alquiler. Con una compra acertada, una planificación precisa de costos y una ejecución eficiente, el flipping puede generar entre un 10% y un 20% de rentabilidad en dólares en menos de un año”, advierte.
“Para evaluar el potencial, basta con observar los números: un local desocupado en una zona sin actividad comercial, pero con demanda residencial potencial, se puede adquirir en CABA por unos US$1000/m² a US$1400/m². Ese mismo espacio, convertido en un departamento bien terminado, podría salir al mercado entre US$1900/m² y US$2200/m²”, explica, y afirma que la diferencia entre estos dos valores representa la oportunidad de negocio.
En la actualidad, el flipping ha pasado de ser una opción evidente a transformarse en un negocio que requiere precisión. “El costo de la construcción ha aumentado considerablemente en los últimos dos años y actualmente, el margen no lo determina el mercado, sino la calidad de las decisiones: qué local se elige, a qué precio se compra, el costo de la obra y la rapidez con la que se vende el producto final. Los costes de entrada y salida pueden representar hasta el 12% del total, y cada mes adicional de obra o comercialización erosiona el retorno”, concluye el desarrollador de Spazios.
